地价10年暴涨4倍背后 供地减半 开发商疯狂拿地_房子?

2018-07-07 10:58

  

地价是房价最好的影子,至少近10年是这样的。

近日,多家机构发布的土地数据均显示,5月全国的地价大涨。就此,《华夏时报》记者查阅官方公布的土地数据则显示,地价领涨了近10年,即从2008年至2016年间的全国供地面积减少50%,但地价翻了近4倍。

中原地产研究中心数据显示,5月份,部分城市土地出让金额刷新年内最高纪录,受监测的50个热点城市合计出让金额累计达到3130亿元,同比上涨111.5%。其中,土地出让金较多的城市有7个城市,包括杭州、重庆、嘉兴等。

相比去年同期,今年1-5月也出现大涨。1-5月,50个大城市合计土地出让金高达1.5万亿元,较2017年同期的9503亿元上涨57.6%。

那么,为什么还会出现土地成交金额大幅上涨呢?据业内人士分析,能够令开发商疯狂拿地的原因,主要源于房价上涨动力很强,市场火爆。

不过,《华夏时报》记者了解到,尽管5月份土地成交金额创下历史同期纪录,但各地楼市的改变并不明显。对此次出现的“抢地潮”,有专家认为可能需要从更深层次去考量:一二线城市土地成交冷淡,三四线城市土地成交出现大幅上涨,就是企业还在积极转移战场。中原地产总监张大伟称,在5月份的土地成交中,土地成交的重点的确是三四线城市。

5月土地成交上行

《华夏时报》记者注意到,5月各地进入土地政策发布密集期,一二线城市土地成交量一再萎缩,三四线城市土地成交持续上行。从整体来看,土地市场成交规模出现上升,土地成交的溢价率也随之回到高点。

6月9日,克而瑞地产研究院公布数据显示,5月土地市场供应小幅回升,全国330城市经营性土地供应建筑面积回升至18661万平方米,环比上涨19%。5月供应地块2980宗,环比上升14%,同比下降11%。“从5月土地市场表现来看,整体进入‘量涨价跌’的运行状态,主要原因在于一二线城市土地成交频繁遇冷,无地可卖”。克而瑞地产研究院发布的报告称。

不过,综合4月、5月数据来看,4月份土地市场走低后,5月成交规模同环比均表现为上涨。对此,克而瑞地产研究院给《华夏时报》记者提供的报告分析称,一二线城市地块遇冷的主要原因包括:出让土地性质多为商办地块,且出让位置相对偏远等。此外,厦门、成都、天津均有地块因无人报价而流拍。好在,三四线城市的土地成交量持续走高,支撑起整个土地出让金的持续大涨。

与此对应的是,5月各地方政府发布政策频率显著提高。南京、深圳等城市均在5月发布了土地供应计划,进一步加强住宅用地供应,深圳更是明确提出保障房不得低于年度住宅建设总量的60%。5月25日,大连出台“土地拍卖”新规,要求扩大租赁住房配建比例最高至30%,主要方向仍在提高土地的供应量,抑制土地成本,确保土地市场平稳运行。

对于下半年的土地市场走势,克而瑞的报告指出,热点城市将在控制地价的前提下,进一步加强住宅用地和租赁住房用地的供应,一二线城市成交量会因此回升。三四线城市方面,在企业规模竞争不断激化的行业背景下,土地市场热度会继续保持高位。

对此,中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访时表示:“中国房价涨跌的秘密,都是遵循着供求关系的市场规律,即供给多价格跌,供给少价格涨。”

谢逸枫说,过去16年中国房价上涨的根源,归根结底在于“两权一制”的土地制度,控制着土地供应与土地价格。“土地招拍挂制度是控制土地与价格的武器,分税制成为地方政府依赖土地财收入的关键。也就是说,房价上涨在于政府对土地供应与地价控制,直接决定着供需关系,信贷与利率则成影响供需关系的间接关系。当房价跌时,停止土地供应地价上涨,激需求;房价上涨时抑制需求,供应则保持不变,地价上涨。”

10年地价翻了近4倍

供地多了,就能盖更多的房子。

《华夏时报》记者调查获悉,最近多个城市房价暴涨,不是开发商捂盘惜售导致的“万人抢房”,而是土地供给太少。

为什么要减少土地供应呢?6月13日,中国土地学会的一位专家告诉《华夏时报》记者,这几年,地方土地供应量锐减,土地收入却有增无减,只说明土地单价被提高了,而近十年来国家统计局发布的数据便是最好的例证。

《华夏时报》记者细查了国家统计局发布的中国房地产企业土地开发的三项指标(待开发土地面积、购置土地面积和土地购置费用)10年间的变化,的确足以佐证10年(见下图表)地价翻了近4倍。

近10年房地产企业土地开发情况,数据来源国家统计局

不过,官方公布的地价数据显示,到2017年土地购置费用开始出现下降,从2016年的18778亿元降为13644亿元。

据国家统计局公布的数据显示,2008年待开发土地面积在近10年是最高的,达到48161.07万平方米,随后2009年开始下降,随后也有上升,但未高过2008年。而购置土地面积最高点则出现在2011年(44327.44万平方米),之后一直呈下降趋势,直到2016年(22025.25万平方米)不到最高峰时期的50%。接着2017年又开始回升至25508万平方米,但仍处于低位。

与以上两个数据年年下降形成鲜明对比的是,土地购置费用近10年却一直在增长,2007年为4873.25亿元,2016年上涨到18778.68亿元,整整翻了3.85倍。不过2017年的土地购置费用下降了,达到13644亿元。

地价涨了,房价肯定要涨。

据记者了解,现在,2018年特马开奖结果查询,i金多宝香汽最快开奖结果王中王,政府为了防止房价大涨,用“限价”的方式降房价,结果导致“万人抢房、摇号买房”屡屡发生。“多地的‘人才战略’创造了更多的需求,但土地供应量缺没有增加,导致房子的有效供给不足,致使万人抢房屡见不鲜”。谢意枫说。

事实上,最近几年,各地都在积极落实“房主不炒”的房地产调控总要求,不管是一线城市还是二线城市,甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。然而,从现实情况来看,地方政府减少土地供应,通过各种手段去库存,包括棚户区改造、人才计划等,房价上涨促使以更高的价格卖地。“这是一个死循环,弊病很大”。上述土地学会的专家说。

《华夏时报》记者调查还发现一个事实,那就是房企购置土地面积从2011年大幅下降的这几年,房屋竣工面积却一直上涨。房屋竣工面积上涨,就是因为很多城市楼盘越盖越高,密度越来越大,目的是卖更多的房子。”以前靠多卖地增加财政收入,但现在卖的地少了,收入居然翻了好几倍,房价不涨都难。现在,为了防止房价大涨,多地用‘限价’的方式降房价,结果万人抢房、摇号买房屡屡发生,其根本的原因就是土地供应量减少导致房子有效供给不足,土地供应与地价上涨表现出来的数据,便可说明一切”。谢逸枫说。